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工业地产转让风控之一:直接过户转让税负分析

发表时间:2017/10/3 17:41:26  浏览次数:581


 工业地产,是指土地用途为工业用地的国有土地及地上附着物。与普通住宅转让相比,工业地产转让方与受让方最最关心的是转让过程中所产生的税金。鉴于上海房地市场近年来的价格暴涨,一项工业地产转让过程中,如果依法纳税,那么转让款中的三分之一至二分之一就被税务机关收取了。因此,如何避免转让过程中的税金支出,是转让方与受让方均最为关注的问题。

 

    工业地产直接过户转让所涉及的大税种主要有以下几种:

    1、营业税及附加:按转让款的5.55%计收

    2、印花税:按转让款的万分之五计收,转让方与受让方均需要缴纳;

    3、契税:按转让款的3%计收,由受让方负担;

    4、土地增值税:应纳税额=(卖出价-买入价-买入的契税-本次营业税及附加、印花税-交易费)*适用税率-扣除项目合计*速算扣除系数。
   
增值率≤50%,适用税率30%,速算扣除系数0
   
50%< 增值率≤100%,适用税率40%,速算扣除系数5%
   
100%<增值率≤200%,适用税率50%,速算扣除系数15%
   
增值率>200%,适用税率60%,速算扣除系数35%

    5、企业所得税,按利润总额的25%计收;

 

    例如:某A企业2004年自建工业厂房一幢,土地使用权加建筑成本(含配套费用)合计人民币1000万元。2009年将该厂房出售,价格为人民币3000万元。假定该企业至出售时止公司处于盈利状态,则出售该幢厂房A公司应纳税款如下:

   

    营业税及附加:30000000*5.55%=165万元;

    印花税:30000000*0.05%=15000元;

    契税:30000000*3%=90万元;

    土地增值税:721.75万元

    企业所得税:255.44万元。

 

    合计税金支出:1233.69万元人民币。

 

    不算不知道,一算吓一跳,直接过户要产生那么多的税金支出,所以直接过户就为大多数企业多摒弃,而更多的采用股权转让的方法。大多数情况下,工业地产均为企业形态的组织所有,这为采用通过股权转让的方式进行工业地产转让打开了方便之门。

 

(作者:柏立团,系上海大邦律师事务所律师)

 

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