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土地增值税-评估价格及准予扣除项目的计算

发表时间:2017/10/3 17:45:02  浏览次数:522


 一、工业地产的评估价格

  根据财税字[1995061号文件、国税发[19964号文件和国税发[199648号文件的规定,需要根据工业地产的评估价格计税的,可委托经政府批准设立的资产评估机构对有关工业地产进行评估。

  旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

  重置成本价的含义是:对旧房及建筑物,按转让时的建材价格及人工费用计算,建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是:按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。

  [例]一栋房屋已使用近8年,建造时的造价为1 000万元,按转让时的建材及人工费用计算,建造同样的新房需要花费2,000万元,该房有六成新,则该房的评估价格为2 000×60%=1200(万元)

  此外,转让工业地产的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用,及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,在计征土地增值税时不允许扣除。

   二、关于转让工业地产准予扣除项目的计算问题

  财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[200621号文件)规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除,但不作为加计5%的基数。 对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第三十五条的规定,实行核定征收。

  上述《土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目包括:第(一)项规定是指取得土地使用权所支付的金额;第(三)项规定是指新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格。

 

(作者:柏立团,系上海大邦律师事务所律师)

 

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