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房地产股权收购办案手记

发表时间:2017/11/24 15:06:00  浏览次数:590


客户出于中国市场策略的考虑,拟收购一家著名工业园区的几乎所有工业厂房。但是,这些工业厂房均掌握在一家国有房地产开发公司手中,而该公司又不愿意从这些工业厂房中完全退出。经过初步接洽,双方达成了收购该国有房地产开发公司一半股权的方案,所涉工业厂房建筑面积共计约60万平方米,总价值约为人民币10亿。

该项目所涉法律事项重大而繁多,但经过努力,最终完美收关。客户在该项目上取得了巨大成功,同时,该项目也留下了许多宝贵经验值得大家一起分享。

一、反消耗战策略

因有强有力的竞争方出现,客户要求我们加快法律工作进度,从开始接触项目到交易法律文件的签署,只给两个月时间。应该说,对于一个普通的工业房地产收购项目,无论采取资产收购,还是采取股权收购方式,两个月的时间都绰绰有余。但是,对于一个涉及几十幢大型工业厂房,目标公司内部事项无所不包的项目,两个月时间显得非常紧张。

目标公司当然清楚项目交易的急迫性,并且试图消耗掉宝贵的尽职调查时间,从而掩饰项目中可能存在的法律问题。因此,在收到我们的调查清单之后,目标公司即为我们准备并归纳整理出了海量的法律文件。将近满满一汽车后备箱的文件,足够任何法律团队好好消化一阵子。

为了保证法律工作进度,我们决定调整常规的尽职调查程序,先带文件回办公室,系统研究这个项目中的方方面面。一时间,昔日整洁的办公室,到处都堆满了各式各样的法律文件,仿佛瞬间变成了即将开工的装修现场。

我们必须找出这个项目中的法律隐患,并以交易文件的形式予以防范。但是,面对真正浩如烟海的文字信息,没有清晰的思路,很容易迷失。经过初步研究,我们决定,首先将该项目的调查重点划分为几个相对独立的主题事项,然后打乱目标公司提供的文件顺序,边审阅边重新分类。这样,在文件审阅完毕之后,我们便可以从字面上看清项目的各个细节,并在此基础上,确定进一步调查的必要性和重点。

二、带着问题重返前线

目标公司的消耗战没有奏效。凭借多年工业房地产收购经验,我们昼夜奋战,仅用二周时间,便将目标公司准备的全部文件消化完毕。在审阅文件的同时,我们不断发现问题,并把问题分类整理。调查清单有些事项已经明确,因此被从清单中划掉,但有更多的待查事项浮现出来,并被编入清单。因此,在我们消化完第一批资料之后,调查清单由原来的20页,逐步上升到60余页,并且各个问题都明确具体。

接住目标公司的第一招之后,该我们出击了。我们先将第二版调查清单发送给被收购方,供被收购方准备和消化。同时利用大约一周的空隙,我们要求被收购方安排我们拜访政府部门,并查看工业厂房以及项目公司现场。

通过现场查看和拜访,我们一方面确认了一些前期怀疑的问题,同时又发现了一些目标公司提供的文件中未能体现出来的问题或线索。

很快,被收购方在我们第二版调查清单基础上,又提供了一些法律文件,但对很多问题,已经无力掩饰。针对补充提交的文件,我们很快便完成了梳理。如此一来,有关项目的整体轮廓日渐清晰。于是,我们又起草了第三版的调查清单,同时开始着手起草尽职调查报告。

被收购方边补充文件,我们边起草尽职调查报告。又过了约一周时间,被收购方的解数用尽,我们在查遍了目标公司的边边角角之后,一份长达约600页的尽职调查报告提交给了客户决策层。

三、主要法律问题

通过多轮调查,我们将以下问题圈定为此次交易的防范重点:

1. 土地问题

1) 对于部分地块的土地使用权,目标公司以及国土局均未能提供任何土地使用权出让合同,也未能提供任何土地使用权出让金支付凭证。因此,无法确认相应土地使用权最初是否经过合法程序出让,也无法确认出让金是否全额缴纳。同时,通常规定在出让合同中的土地使用权转让条件、土地开发建设要求,也处于不明状态。

2) 另有部分地块的土地使用权转让合同是由目标公司的母公司与开发公司签订,土地使用权转让金也是由母公司直接支付给开发公司。但我们发现,尽管目标公司与其母公司之间并未签订土地使用权二次转让合同,但两者之间存在事实上的转让行为。我们同时发现,上述地块《国有土地使用证》直接办至目标公司名下时,目标公司及其母公司均未支付土地使用权转让过程中应付的契税、营业税、所得税等。因此,该转让行为蕴藏着巨大的纳税风险,目标公司亦可能被认为对其母公司负有巨额的应付款义务。

2. 房产建设问题

1) 有的项目立项、各类许可证及竣工验收中核准的建设单位为其他公司,而最终由目标公司取得《房屋所有权证》。另有一些工业厂房,甚至缺少核心的行政审批文件。

2) 一些建筑工程合同系由目标公司的母公司签订,而非目标公司签订,并且母公司支付了合同项下的部分或全部款项。因此,无论相关合同是否应被认定为转让,这事实上已产生目标公司对其母公司的债务。

3. 金融合同

大量银行借款合同,对相关工业厂房设置了转让、抵押等多种多样的权利限制,有些甚至因此无法达到收购方的收购目的。

4. 租赁合同

除租赁期限与租金标准这些常规事项以外,一些租赁合同中设置了承租人的收购条款。如果承租人选择购买租赁物,目标公司则被迫出售,而这与收购方的收购初衷不一致。

5. 财政补贴

目标公司基于有关部门在函件中的补贴承诺,签署了一系列协议租金低于正常市场租金的租赁合同。如果政府部门不能兑现其承诺,目标公司必将遭受重大经济损失。

6. 公司事项

此外,目标公司本身也与其他公司存在一些经济纠纷,与员工存在一些劳动争议。收购方接手目标公司后,需要立即处理这些紧迫事项。

四、交易文件的起草与签署

针对前期发现的问题,我们通过谈判,令被收购方根据不同性质的问题,提供了不同形式的保证、担保,有的甚至设置了防火墙,即在主体交易之外另行成交。同时,通过上述调查过程,并透过谈判结果,一套具有极强的针对性、实用性和可操作性的交易文件,逐步成型。

最终,我们在客户设定的两个月的工作时限之内,完成了签署交易文件的各项准备工作。

五、交易文件的执行

应该附带提及的是,交易的最终完成,需要一套完备的法律文件,更需要这套文件切实、可行。通常,很多人会忽略交易文件的执行,认为文件既然摆在那里,只要照办就可以了,不再需要法律人员的介入和参与。这样的想法是错误的,至少在以下环节中,法律人员仍应扮演不可或缺的角色。

首先,在法律文件报送政府主管部门的过程中,政府部门都会提出很多问题。无论这些问题仅涉及项目自然情况的介绍,还是需要就专业问题做出专业性的陈述,负责项目尽职调查和文件起草的法律人士,都更容易给政府工作人员以满意的答复。

其次,在履行文件条款过程中,收购方与被收购方工作人员可能会出现理解上的偏差。此时,负责项目尽职调查和文件起草的法律人士的解读与说明,可能会低成本、高效率的消除争议、推进项目

最后,一旦交易因出现任何问题而无法进行下去,负责项目尽职调查和文件起草的律师也可以最为方便的找出问题的症结所在,启动交易文件中预先设下的争议解决程序。必要时,为仲裁或诉讼做好充分的准备。

 

(作者:王秋瑞,原为上海大邦律师事务所工业地产团队律师,现执业于锦天城律师事务所)

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