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二个法规对上海工业厂房转让的影响分析

发表时间:2017/11/25 17:29:03  浏览次数:822


由于存在高额的土地增值税,因此交易各方大都以股权转让的方式实现工业厂房的流转。但是,2014年度上下半年二个法规的出台给以股权转让方式流转工业厂房带来了一定的难度。

2014328日,上海市人民政府出台了《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》,文号为沪府办〔201426。随后,2014127日,国家税务总局出台了《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》(201467)并决定自201511日起施行。下面详细分析这二个法规对工业厂房转让带来的影响。

 

一、上海26号文对工业厂房转让目前影响甚微

上海26号文的主要内容核心为二点:1、土地不得分割登记,但标准厂房可以分割登记;26号文明确,招拍挂取得的各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记,不得分割办理登记。工业用地产业项目类、研发总部产业项目类房屋,应记载在同一房屋土地登记簿上,并发放一本房地产权证书,不得分证办理。工业用地上的标准厂房稍有例外,可以分开登记,但应按照房地产登记有关规定登记,不得小于登记基本单元。2、房产证上增加权利人的股权结构等内容。26号文要求,按照土地出让合同约定,工业用地转让条件、建设用地使用权人出资比例、股权结构等重要约定内容,应在房屋土地登记簿和房地产权证附记栏内予以注记。土地使用权人办理转移登记或变更重要注记内容时,应提供规划土地管理部门审核同意的意见。
   
当然,26号文仅是对新获得的工业用地及地上建筑物的登记管理做出了规范,对存量房并不适用,因此短期内特别是2015年的范围内,影响并不太大。

 

二、国税总局67号文对工业厂房转让影响深远

这是因为,国税总局67号文强化了对企业拥有的房产等资产公允价值的认定。

此前国税总局27号文规定,对知识产权 、土地使用权等合计占资产总额比例达50%以上的企业,净资产额需经中介机构评估核实,而2014年的67号文将这一比例下降到20%。这对以股权转让形式进行工业厂房的流转是非常不利的。27号文的50%尚使这种避税行为有空可钻,而在20%的新政下,采用股权转让方式买卖房产会变得越来越困难。

根据67号文第12条的规定,如果被投资企业拥有的土地使用权及房产等资产,那么股权转让价格应与净资产的公允价值相符合,否则视为股权转让收入明显偏低。细言之,对于拥有房产的企业,强调净资产的公允价值。例如,某企业净资产300万元,但该企业2001年购入工业厂房一栋,购入时价格为200万元,而现时公允价值为800万元,那么调整该公司净资产应为约900万元。这对出让人来说税负明显增加。

 

综上,上海市政府26号文对存量工业厂房转让的影响并不明显,而国税总局67号文的影响就大得多。在进行工业厂房的转让时,需要律师根据个案的不同情况,合理设计交易模式并预先进行税务筹划,才能最大限度的避免损失。

 

(作者:柏立团,上海大邦律师事务所律师)

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