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工业地产转让风控之四: 做低交易价格的法律风险

发布时间:2020/03/21 15:42:09

鉴于工业地产转让标的数额巨大,无论是采用直接过户的方式还是股权转让的方式,双方特别是出让方都要承担巨额税金,于是一些中介部门为了促成工业地产买卖合同的签订,往往往会推荐各种方式进行逃税、避税,最常用的手段即签订阴阳合同

然而,签订这种虚假的交易合同的法律风险是非常大的,根据工业地产转让的税收规则,转让的主要纳税义务人是出让方即卖方,让我们来分析一下阴阳合同给双方带来哪些法律风险。

一、民事风险  假定买方与卖方先签订一个框架性协议,约定了一个真实的价格,而在过户时(无论是股权转让还是直接过户)双方又签订一个给审批部门看的阳合同,做低交易价格以逃税。那么根据合同法的基本原理,后签署的合同效力高于先签署的合同,出售价格以后签署的合同为准。因此,如果转让方对法律不了解,或无律师对整个交易过程进行把关,如果买方不讲诚信不按约付款,受到损失的最终只能是卖方。

二、行政处罚风险   根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:纳税人采取虚假的纳税申报的手段不缴或者少缴应纳税款的,属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。举例而言,如果采用做低交易价格的方法逃税200万元,一旦被税务机关发现,不但要追缴税款,还可处以最高1000万元人民币的罚款。

三、刑事风险  《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定:纳税人不缴或者少缴应纳税款,偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十,并且偷税数额在一万元以上不满十万元的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。偷税数额占应纳税额30%以上并且偷税数额在10万元以上的,处三年以上七年以下有期徒刑并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。如上文所述,由于工业地产转让交易金额及纳税金额均巨大,构成偷税罪并不存在问题。在工业地产转让中,主要纳税义务人是卖方,因此卖方将承担刑事责任,而买方帮助卖方偷逃税款,构成共同犯罪。此种情况下,买卖双方均有可能承担七年以下有期徒刑的刑事责任风险,据上海法院网的报道,上海今年已经有二起因做低交易价格被判刑的案例。

四、原因分析 

之所以在交易过程中双方原意做低交易价格,除了法律意识淡漠外,主要的原因还是税负过高,避税自然会成为买方和卖方的重要考量。禁止阴阳合同,税制改革才是根本。

而相关政府部门也明显在加强监管。2009年5月28日,国家税务总局发布了《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》,通知明确规定,股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前,负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方,应到主管税务机关办理纳税(扣缴)申报,并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明,到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。这种规定可以看做是税务主管部门加强工业地产转让过程中税务监管的一个信号。

 

(作者:柏立团,系上海大邦律师事务所律师)


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