咨询电话:

13817672091

021-52134928

在建工程及地产转让买方承担税费的交易价格分析

发表时间:2019/7/28 20:00:10  浏览次数:206


在企业并购中,如果目标公司(被并购公司)存在较多的或有负债,那么股权转让就会被放弃,而直接进行资产转让。此时,对于卖方而言,其一般要求“到手价”,也就是说,所有的税费均由买方承担。对于大公司而言,像范冰冰那样进行阴阳合同显然不会考虑,合规才是重中之重。

那么,此种情形下,特别是目标公司最重要的资产为在建工程的情况下,会产生哪些税费?在买方承担税费的情况下,交易价格是否需要还原?本文以笔者最近办理的一个案例进行分析(注:本项目交易位于江苏省)。

 

一、交易案例简述

该转让项目中,卖方主要资产为一块净地(普通商品住宅用地),其取得成本为2.13亿元,买卖双方确定以该净地交易价格为3.85亿元。但由于净地禁止转让,需待建到25%时方可以进行产权变更。于是在框架协议之下,买方投入资金进行了建设,目前已经达到25%,具备了转让条件,取得了资产评估机构的咨询报告。咨询报告显示,在建工程为17208万元。根据框架性协议,本次交易产生的一切税金均由买方承担。

本次在建工程转让中,对于卖方而言,主要税种为增值税(因为是2016430日之后的项目,税率为10%),土地增值税(视溢价的不同,适用30%-60%的税率)、企业所得税(25%)。

 

二、交易价格是否需要还原?

在买方代为缴纳税费,交易价格是否需要还原为含税价呢?交易价格的还原,出自国家税务总局关于个人所得税和企业所得税的的处理案例上。根据《国家税务总局关于雇主为其雇员负担个人所得税税款计征问题的通知》(国税发〔1996199号)规定,对于雇主全额为其雇员负担税款的,将雇员取得的不含税收入换算成应纳税所得额后,计算企业应代为缴纳的个人所得税税款。在企业所得税法上,根据《非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法》(国税发〔20093号)规定,凡合同中约定由扣缴义务人负担应纳税款的,应将非居民企业取得的不含税所得换算为含税所得后计算征税。

因此,本次土地及在建工程转让过程中,企业所所税方面交易价格需要还原是确定的,增值税和土地增值税是否需要还原并无明确法律依据。经咨询税务机关,当地税务机关同意我们不进行交易价格的还原。可是也有问题,纳税凭证上是卖方的名字,而款项为买方支付,如此数千万的税款,卖方支出了却无法取得适格的支出凭证,这对于一个上市公司来说显然是不允许的。因此,尽管税务机关认为交易价格可以不还原,但双方还是进行了交易价格的还原,以便买方取得适格票据。

如此,交易价格就由三部分组成,即:

1)项目地块土地使用权转让对应的价格38500万元;

2)项目地块实际已支付并以项目公司名义取得在建工程发票对应价格约17208万元;

3)买方应补贴税费金额。

因此,只要卖方到手价格确定,交易价格就可以还原,税金也就可以明确。

 

    三、涉税法律依据

1. 关于增值税计算,法律依据如下:

    1)国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》,第二章第一节第四条规定“房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(111%)”

    2) 财税〔201832号《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》 “一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用17%11%税率的,税率分别调整为16%10%。”

    3)其他注意事项

    纳税义务发生时间:不动产权属变更发生当日

    纳税期限:一般期满之日起15日内申报纳税(主管税务机关核定)

    注意事项:土地价款含征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用及土地出让收益等,必须取得省级以上(含)财政部门监(印)制的财政票据,方可据以扣除。

2. 关于附加税计算,法律依据如下:

   1)《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其《实施细则》(1985年国务院发布)

   2)《征收教育费附加的暂行规定》(国发<1986>50号)

   3) 江苏省政府关于调整地方教育附加等政府性基金有关政策的通知 (苏政发【20113)

 

3. 关于土地增值税的计算,法律依据如下:

   1)(中华人民共和国国务院令第588号)2011年修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)

     2)《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)中相关规定(第四条第三项:同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出,凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实计算扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用,按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。

 

4、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及当地税务机关的核定,卖方适用的企业所得税税率为25%。需要特别说明的是,卖方交易时处于盈利状态,因此企业所得税不可避免。

 

四、交易价格测算

经测算,买卖双方确定交易目标地块及在建工程交易价格为人民币7.034亿元,卖方净到手值为3.85亿,买方为此项目承担了增值税、土地增值税、企业所得税1.46亿元。前述契税尚未计算在内。

需要说明的是,由于在建工程转让过程中税金的巨大,所以大多数的转让均通过股权转让进行,只有在对目标公司尽职调查不如意的情形下,才会采用资产直接转让。

(作者:柏立团,系上海大邦律师事务所合伙人)

关于我们 | 联系我们 | 版权声明

技术支持:撼云网络

网站管理