6月29日，全国人大常委会在其官网发布《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》并征求意见。该草案如果得以通过，将对上海工业厂房转让产生巨大影响。

由于存在高额的土地增值税，因此交易各方大都以股权转让的方式实现工业厂房的流转。而本次修正案草案增加的一条则给以前的操作蒙上了一层阴影。

此前的2009年、2010年和2014年，国家税务总局分别以国税函【2009】285号文、国家税务总局公告【2010】27号以及国家税务总局公告【2014】67号三个文件对自然人股东转让公司股权的个人所得税的计税依据核定及相关问题进行了规定（目前67号文继续适用，285号文及27号文已经废止），以股权转让的形式转让工业厂房也需要遵循国家税务总局部门规章的规定。

《修正案》要求股权变更登记前先核税

对于本次《个人所得税法修正案（草案）》，让我们看下新增加的14条，：“个人转让不动产的，税务机关应当依据不动产登记信息核验应缴的个人所得税，登记机构办理转移登记时，应当查验与该不动产转让相关的个人所得税的完税凭证。个人转让股权办理变更登记的，登记机关应当查验与该股权交易相关的个人所得税的完税凭证”。

根据修正案（草案），办理股权转让前，需要税务部门先核税，持完税凭证才能到工商行政管理机关办理股权变更登记手续。2009年的《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函[2009]285号 ）也曾规定，股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。但该文效力较低，且不是与国家工商行政管理总局联合发文，所以在施行过程中受到了上海工商行政管理机关的抵制，也就是说，实践中上海股权变更大都不需要税务机关先核税（部分地区如嘉定、松江除外），而直接可以办理股权变更登记手续。由于受到抵制，2014年国家税务总局关于发布了《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014年第67号 ），废除了2009年的285号文，并不再要求股权变更登记前的先核税。

本次《个人所得税法修正案（草案）》再次提及，个人转让股权办理变更登记的，登记机关应当查验与该股权交易相关的个人所得税的完税凭证。当部门规章上升到国家法律高度的时候，国家工商行政管理局就要遵守了。

先核税的难度有多高？

如果再结合2014年67号文，考虑《个人所得税法修正案（草案）》得以通过的情况下，则操作难度更高。这是因为67号文强化了对企业拥有的房产等资产公允价值的认定。67号文规定，土地使用权等合计占资产总额比例达20%以上的企业，净资产额需经中介机构评估核实，这对以股权转让形式转让工业厂房是非常不利的。根据67号文的规定，如果被投资企业拥有的土地使用权及房产等资产，那么股权转让价格应与净资产的公允价值相符合，否则视为股权转让收入明显偏低。细言之，对于拥有房产的企业，强调净资产的公允价值。例如，某企业净资产300万元，但该企业2001年购入工业厂房一栋，购入时价格为200万元，而现时公允价值为800万元，那么调整该公司净资产应为约900万元，这对出让人来说税负明显增加。而且，一旦与税务机关就应纳税所得额产生争议，整个交易的流程就会变得非常冗长，从而使交易成功的可能性变得不确定。

如何因应《个人所得税法修正案（草案）》针对股权转让税收政策变化而对工业厂房转让带来的负面影响，以及后续上海的政策如何调整，值得继续留意。

（作者：柏立团，系上海大邦律师事务所合伙人）