前文笔者谈到了以股权转让的方式可以有效地规避工业地产转让而产生的不必要的税金支出。但是，采用股权转让方式转让工业地产的前提有二个：一是卖方可以将其他业务剥离出目标公司，以便将目标公司出售；另一个前提是，买方通过尽职调研，认为目标公司无法律风险。

但是，上述情形仅仅是一种理想的假设，在很多情况下，这二个条件均无法满足。出售方因历史原因无法将公司其他业务剥离出目标公司，而买方因担心目标公司的历史遗留问题及或有负债的风险而不愿意通过股权转让的方式进行工业地产的转让。

例如：某A有限责任公司2004年自建工业厂房一幢，土地使用权加建筑成本（含配套费用）合计人民币1000万元。2019年拟将该厂房出售给D公司，价格为人民币3000万元。假定该企业至出售时止公司处于亏损状态，近五年累计未分配利润为人民币-2000万元。

A公司的股东为自然人B和C，注册资本与实收资本均为人民币1000万元。D公司注册资本为人民币3000万元。

出售方A购买方D均不原意通过股权转让的方式进行工业地产的转让。

在这种情况下，我们必需灵活运用公司法及相关税法的规定，找出最适合的途径，以最大限度地规避税金支出。

《公司法》规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。

据此，这种交易须分两步走。

交易第一步：A公司以评估价格为3000万元的房产对D公司进行投资，但是，计入注册资本的仅有1000万元，其余2000万元为资本公积，由股东共同享有。这样，A公司便持有D公司25%的股权，营业执照换发后办理目标房产从A至D的过户手续。

交易第二步：完成该栋房产过户手续后，A公司将其在D公司的全部股份以3000万元转让给D公司的其他股东或其指定自然人或法人。

交易第一步的税负分析：

根据国家税务总局2016年第15号令，对外投资视同销售，因此此次交易应缴纳增值税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》以及此后国税总局一系列关于该政策延续的通知明确，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

因此，第一步交易土地增值税亦暂免征收，在实践中，至今为止，税务机关亦未征收过；增值税简易征收情形下税率为5%；虽然评估增值了2000万元，理论上应缴纳企业所得税，但由于A公司近五年累计亏损了2000万元，二者充抵，所以A公司不需要缴纳企业所得税。

交易第二步税负分析：

在本次股权转让交易中，A公司的长期股权投资成本为3000万元，此次出售股权增值0万元，即本交易应纳税所得额为0万元。

此种交易的适用条件是出让方公司账面存在较多的未弥补的亏损。美中不足的是，此种交易需要缴纳契税及印花税。

（作者：柏立团，系上海大邦律师事务所律师）